인도네시아 부동산 권리와 외국인 보유: 한국 기업을 위한 최신 가이드 (2025년 기준)

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10월 11일
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1. 인도네시아 부동산 제도의 기본 구조

인도네시아의 헌법 제33조와 「1960년 토지기본법(UUPA)」은 토지, 물, 공중이 국가에 속하며 국민 복리를 위해 사용되어야 한다고 규정합니다. 따라서 외국인이나 외국법인은 한국처럼 ‘토지 자체’를 소유할 수 없으며, 국가로부터 일정 기간과 목적에 따라 토지를 사용할 수 있는 권리(Hak) 를 부여받는 방식으로 부동산을 보유하게 됩니다. 쉽게 말해, 인도네시아에서 외국인은 ‘땅을 사는 것’이 아니라 ‘그 땅을 일정 기간 동안 합법적으로 사용할 권리’를 얻는 것입니다.

2. 인도네시아의 주요 토지권 유형

인도네시아 부동산은 용도와 주체에 따라 다음과 같은 권리 유형으로 구분됩니다.

첫째, 소유권(Hak Milik, HM)

가장 강력한 권리로, 기간의 제한 없이 상속 가능한 영구 권리입니다. 그러나 인도네시아 국민과 특정 공법인만 보유할 수 있으며, 외국인은 직접 취득할 수 없습니다. 만약 외국인이 상속을 통해 HM을 취득하면 1년 내에 매각해야 하며, 그렇지 않으면 권리가 소멸되어 국가에 귀속됩니다.

둘째, 사업권(Hak Guna Usaha, HGU)

농업, 플랜테이션, 수산업, 목축업 등 토지를 생산 수단으로 사용하는 사업을 위한 권리입니다. 인도네시아 개인 또는 인니 법인만 보유할 수 있으며, 최초 35년 + 연장 25년 + 갱신 35년으로 최대 95년까지 인정됩니다. HGU는 담보 설정, 양도, 상속이 가능합니다.

셋째, 건축권(Hak Guna Bangunan, HGB)

건물이나 구조물을 건축하고 사용하는 권리입니다. 한국 기업이 인도네시아에서 공장, 창고, 사무실, 주택, 아파트 등을 보유할 때 가장 일반적으로 사용하는 형태입니다. 인도네시아 법인(내자법인 PT 또는 외국인 투자회사 PT PMA)만 보유할 수 있으며, 최초 30년 + 연장 20년 + 갱신 30년, 총 80년까지 부여될 수 있습니다. HGB는 ‘연장(perpanjangan)’뿐 아니라 ‘갱신(pembaruan)’ 절차로 재부여될 수 있다는 점이 중요합니다.

넷째, 사용권(Hak Pakai, HP)

국가 소유 또는 다른 사람의 토지를 일정 기간 사용할 수 있는 권리로, KITAS/KITAP을 보유한 외국인이나 인도네시아에 법적 주소를 둔 외국법인(대표사무소 포함)에게도 허용됩니다. HP의 기본기간은 최초 30년, 연장 20년, 갱신 30년으로 총 80년까지 일시에 부여될 수 있습니다. HP 역시 담보 설정, 양도, 상속이 가능합니다.

권리	명칭	권리내용	보유자격	유효기간	갱신/연장	담보/양도/상속 가능 여부	외국인(법인)보유 가능성
소유권	Hak Milik (HM)	토지에 대한 영구적 소유권 (무기한, 상속 가능)	인도네시아 국민 및 공법인	무기한	해당 없음	담보·양도·상속 모두 가능	❌ 외국인은 불가
사업권	Hak Guna Usaha (HGU)	농업·플랜테이션·수산·목축용 경작권	인도네시아 개인 및 법인	최초 35년	연장 25년 + 갱신 35년 (최대 95년)	담보·양도·상속 가능	❌ 외국인 직접 보유 불가 (PT PMA도 제한)
건축권	Hak Guna Bangunan (HGB)	건물·공장·사무실·주택 등을 건축·사용할 권리	인도네시아 국민 및 법인 (PT, PT PMA 포함)	최초 30년	연장 20년 + 갱신 30년 (최대 80년)	담보·양도·상속 가능	✅ PT PMA를 통해 보유 가능 (가장 일반적인 구조)
사용권	Hak Pakai (HP)	국가 또는 타인 토지를 일정 기간 사용하거나 산출물을 취득할 권리	인도네시아 국민, 법인, 외국인(KITAS/KITAP), 외국법인(대표사무소 등)	최초 30년	연장 20년 + 갱신 30년 (최대 80년)	담보·양도·상속 가능 (조건부)	✅ 외국인 개인 및 외국법인 모두 가능
개발권/관리권	Hak Pengelolaan (HPL)	국가 토지의 관리·개발·위탁 운영 권리 (공공기관 중심)	중앙·지방정부 및 공기업	정부 부여 조건에 따름	정부 승인 시 갱신 가능	제3자에게 HGB/HP 설정 가능	⚙️ 간접 활용 가능 (공공개발지 내 프로젝트 형태)

3. 외국인의 부동산 보유 자격

외국인이 인도네시아에서 부동산을 보유하려면 체류 자격과 목적에 따라 다음과 같은 조건을 충족해야 합니다. ① 유효한 체류허가서(KITAS 또는 KITAP)를 보유해야 하며, 단순 방문비자로는 보유가 불가능합니다. ② 외국인 보유자는 상속 시 상속인도 동일한 체류허가를 갖고 있어야 등기가 가능합니다. 상속인이 체류허가를 보유하지 않으면 상속일로부터 1년 내에 매각해야 하며, 미이행 시 국가가 공매를 실시하고 잔액을 상속인에게 돌려줍니다. ③ 인도네시아 국민이 외국인과 결혼한 경우에는 부부재산 분리약정서(Perjanjian Pisah Harta) 를 작성해야 국민 배우자 명의로 부동산을 보유할 수 있습니다.

4. 외국인이 보유할 수 있는 주택·아파트와 최저가 요건

외국인은 현행 「ATR/BPN 장관령 No. 18/2021」 및 2022년 이후 개정 지침(1241/SK-HK.02/IX/2022)에 따라 신축, 중고를 불문하고 사용권 또는 건축권 기반의 주택 및 아파트를 보유할 수 있습니다.주택의 경우 1세대당 최대 2,000㎡까지 허용되며, 초과 시 토지청장(BPN)의 별도 허가가 필요합니다.

또한 지역별로 외국인 보유 가능 부동산의 최저가 요건이 있습니다.

자카르타, 반텐, 서·중·동부 자바, 족자카르타, 발리: 주택 Rp. 5억 이상 / 아파트 Rp. 3억 이상
서누사뜽가라, 북수마트라, 동깔리만딴, 남술라웨시, 리아우제도: 주택 Rp. 2~3억 이상 / 아파트 Rp. 2억 이상
기타 지역: 주택·아파트 Rp. 1억 이상

이 기준은 2025년 현재까지 유효하며, 경제구역(SEZ), 자유무역항(FEZ), 산업단지 내 부동산은 외국인 대상 공급이 보다 자유롭게 허용됩니다.

5. 거주와 임대 가능 여부

많은 외국인이 궁금해하는 부분이 바로 “보유한 주택이나 아파트를 임대할 수 있는가?”입니다.2025년 현재, 관련 법령(ATR/BPN 18/2021 및 후속 시행령)에서는 외국인 보유 부동산의 ‘직접 거주 의무’에 대한 명문 규정이 없습니다. 따라서 원칙적으로 임대 금지는 아니지만,

해당 건물이 주거용(Residential)인지 상업용(Commercial)인지,
지방정부의 숙박업/빌라 임대 허가(Perizinan Usaha Vila 또는 Homestay License),
부가세 및 임대소득세 납부 등 세무요건을 충족해야 합법적 임대 운영이 가능합니다.즉, 법적으로는 가능하나 행정상 허가 및 세무 의무를 이행해야 한다는 점이 최신 실무 해석입니다.

6. 한국 기업을 위한 매입 및 임차 전략

한국 기업이 인도네시아에서 토지를 확보하는 방식은 크게 두 가지입니다.① 매입형(Asset Ownership) 은 PT PMA(외국인 투자회사)를 설립한 후 HGB(건축권)를 취득하는 방식입니다. 장기 사업·공장·사무실 운영에 적합하며, 담보 설정이 가능하다는 장점이 있습니다.② 임차형(Operation-Oriented) 은 초기 투자비용을 줄이고, 권리기간 만료 시 부담을 줄이는 방식입니다. 단, 임대인의 권리(HGB/HP/HGU)의 잔여기간과 연장 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.③ 개인 주재원 주거용 은 KITAS/KITAP 보유 개인 명의의 HP 주택 보유가 가능하며, 회사 명의 임차 대비 세제상 유리할 수 있습니다.

7. 부동산 거래 시 필수 실사 항목

부동산을 매입하거나 임차할 때는 다음의 사항을 반드시 점검해야 합니다.

토지권리증서(Sertifikat Hak atas Tanah) 원본의 명의, 권리 종류(HGB/HP/HM), 잔존 기간, 도시계획선 표시 여부 확인
토지청(BPN) 원본대조를 통한 위조 여부 확인
건물승인서(PBG, 구 IMB), 재산세 고지서(SPPT PBB)·납부영수증(STTS) 확인
개인 매도 시 배우자 동의서, 법인 매도 시 정관 및 주주총회 승인 확인
거래는 반드시 PPAT(토지증서 작성관) 작성의 매매증서(AJB)를 통해 진행
등기가 없는 경우에는 PPJB(매매예약서)와 등기신청 상태를 확인하고 단계별 지급 구조 설정
관습법 부동산(Hak Milik Adat)인 경우 무분쟁 확인서(Surat Tidak Sengketa), 권리연혁서(Riwayat Tanah), Girik·Letter C 등 증빙서류 확보

8. 부동산 세금 및 비용 구조

부동산 매매 시 매도자는 부동산양도세(2.5%), 매수자는 취득세(BPHTB 5%)를 납부해야 하며, 기준금액은 실거래가와 정부 고시가(NJOP) 중 높은 금액을 적용합니다. 두 세금 모두 매매증서(AJB) 서명 전에 선납이 원칙입니다.신축 아파트 분양 시에는 추가로 부가가치세(VAT 11%), 사치세(Luxury Tax, 고가주택·아파트 한정), 공증비, 명의변경비용이 발생합니다.임대소득에는 원천세(PPh Pasal 4 ayat (2)) 및 부가세 부과 대상 여부를 반드시 검토해야 합니다.

9. 리스크 예방 포인트

인도네시아에서는 여전히 등기 없는 부동산 거래가 많기 때문에 권리증서 원본 확인이 최우선입니다.또한 법인이 정관 미개정으로 법인격을 상실한 경우, 보유 중인 HGB 또는 HP가 무효화될 수 있으므로 거래 상대방의 법적 지위를 확인해야 합니다.불가피하게 차명으로 부동산을 보유할 경우, 근저당 설정·매각위임장·담보계약서 등 법적 보호장치를 공증을 통해 갖추는 것이 필수적입니다.

10. 결론: “토지는 빌리는 것이지만, 권리는 지킬 수 있다”

인도네시아 부동산 제도의 핵심은 ‘국유 토지 위에 설정된 한시적 권리’라는 점입니다. 한국 기업은 PT PMA를 통한 HGB 보유가 가장 실무적으로 안전하며, 외국인 개인은 KITAS/KITAP을 통한 HP 보유로 주거 목적을 충족할 수 있습니다.모든 거래의 출발점은 체류자격 → 권리종류 → 지역별 요건 → 세금·임대허가 순으로 명확히 검토하는 것입니다.

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